La période de vérification diligente
La promesse d’achat devrait prévoir des délais précis pour effectuer certaines vérifications. Y avez-vous pensé?
Avez-vous obtenu une copie de la déclaration de copropriété et de ses modifications?
Avez-vous pris connaissance des conditions de vie et fait valider le contenu de la déclaration de copropriété par un conseiller juridique?
Le certificat de localisation est-il à jour?
Avez-vous obtenu une preuve d’assurance de l’immeuble?
Avez-vous vérifié la prime d’assurance qui sera payable pour votre assurance individuelle?
Avez-vous fait appel à un inspecteur?
Le syndicat dispose-t-il d’une étude du fonds de prévoyance?
Avez-vous consulté les procès-verbaux antérieurs des assemblées?
Le syndicat dispose-t-il d’un carnet d’entretien?
Avez-vous pris connaissance des états financiers?
Avez-vous pris connaissance de charges communes et des contributions spéciales?
Savez-vous si le vendeur s’est acquitté du paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance?
La promesse d’achat devrait prévoir des délais précis pour effectuer certaines vérifications. Y avez-vous pensé?
Il est important de prévoir dans le contrat préliminaire que l’acheteur pourra compter sur un délai raisonnable pour faire certaines vérifications relatives à l’immeuble et à la copropriété. Le délai généralement choisi par les parties est de 7 à 10 jours.
Avez-vous obtenu une copie de la déclaration de copropriété et de ses modifications?
Quel que soit le type de fraction résidentielle qu’il acquiert, l’acheteur devrait obtenir des informations et des documents qui l’aideront à faire un achat éclairé.
La déclaration de copropriété est un acte volumineux qui lie toutes les personnes qui sont copropriétaires. Elle donne des informations sur la destination de l’immeuble et sur la répartition des frais communs entre les copropriétaires. Elle définit également les espaces exclusifs aux copropriétaires et les espaces à usage général et contient les règlements applicables aux parties privatives et communes. Elle contient de nombreuses autres informations.
Il est possible qu’une déclaration de copropriété ait été modifiée depuis sa publication au registre foncier. Toutes ces modifications ne sont pas publiées au registre foncier. Ainsi, celles qui visent le règlement de l’immeuble sont seulement déposées dans les registres du syndicat. Il est donc bien important de vérifier auprès du syndicat que les règlements que l’acheteur a en main sont complets et à jour.
Avez-vous pris connaissance des conditions de vie et fait valider le contenu de la déclaration de copropriété par un conseiller juridique?
Ce document peut être vérifié par un conseiller juridique afin qu’il en valide le contenu. Mais seul l’acheteur peut évaluer si les conditions de vie dans l’immeuble lui conviennent. Ainsi, il n’est pas rare de retrouver dans ce document des restrictions sur la présence des animaux dans l’immeuble, sur les recouvrements de planchers permis dans les parties privatives, sur la cuisson sur les balcons, sur la location à court terme de type « air bnb », etc.
Le certificat de localisation est-il à jour?
La loi prévoit qu’à défaut de mention dans le contrat préliminaire, le vendeur doit fournir à l’acheteur une copie du certificat de localisation qu’il possède (art. 1719 C. c. Q.).
Habituellement, le contrat préliminaire prévoit que le vendeur doit fournir un certificat de localisation à jour au moment de la vente notariée. L’acheteur devrait s’assurer que cette clause est incluse dans le contrat préliminaire. À défaut, il devra assumer lui-même les frais liés à l’obtention d’un certificat à jour. Ce certificat pourrait en effet être exigé par son prêteur hypothécaire.
Les pratiques sont très variées en matière de certificat de localisation en copropriété. Ces variations portent tant sur la forme que peut prendre ce document que sur les clauses dans les contrats préliminaires.
Certains certificats de localisation portent sur l’ensemble de l’immeuble et sur le terrain commun. Ces certificats situent le bâtiment sur le terrain et indiquent où se trouvent les aménagements extérieurs. En le consultant, on peut s’assurer que le bâtiment est conforme aux normes en vigueur et qu’aucune servitude n’en compromet l’utilisation.
D’autres certificats portent seulement sur les parties privatives (appartements ou maisons). Ils permettent de s’assurer que l’occupation du vendeur est conforme aux limites cadastrales établies pour sa partie privative. Il permet également de constater si le copropriétaire a effectué des travaux qui ont pour effet de changer les limites physiques de l’appartement ou de la maison, contrairement à ce que le plan cadastral prévoit.
Certains certificats de localisation constituent parfois un mélange des deux précédents.
Même s’il est difficile de s’y retrouver, il faut s’assurer que le certificat de localisation qui est fourni par le vendeur est à jour et qu’il répond aux exigences du prêteur hypothécaire. Il s’agit d’un point qui fait souvent l’objet de négociations entre les parties.
Avez-vous obtenu une preuve d’assurance de l’immeuble?
D’ordinaire, c’est le notaire qui demandera au syndicat une preuve d’assurance de l’immeuble. C’est un point que l’acheteur devrait vérifier avec son conseiller juridique pendant la période de vérification diligente, surtout pour les projets de maisons en rangée.
Avez-vous vérifié la prime d’assurance qui sera payable pour votre assurance individuelle?
L’acheteur devrait aussi poser au vendeur des questions relatives aux réclamations passées et vérifier avec son propre assureur le montant de la prime de son assurance individuelle. Il peut aussi demander à son courtier si certaines conditions particulières seront exigées par l’assureur, comme une franchise plus élevée ou des exclusions sur certains sinistres. Il a tout intérêt à transmettre à son assureur la déclaration de copropriété et la police du syndicat pendant cette période de vérification diligente.
Par ailleurs, l’acheteur, à titre de copropriétaire, devra souscrire à une assurance responsabilité civile dont le montant minimale obligatoire est de 1 000 000$ (si la copropriété contient moins de 13 fractions) ou de 2 000 000$ (si la copropriété contient plus de 13 fractions). Ces montants sont prévus par la loi. Toutefois, il se peut que la déclaration de copropriété prévoie un montant plus élevé auquel cas l’acheteur devra souscrire à une assurance prévoyant le montant indiqué dans la déclaration.
Avez-vous fait appel à un inspecteur?
L’inspection de la fraction par un inspecteur en bâtiment est parfois possible, par exemple pour une maison en rangée ou un petit immeuble. Toutefois, en d’autres circonstances, elle est pratiquement impossible, comme dans le cas dans grandes tours en copropriété.
Lorsqu’il est possible de faire appel à un inspecteur, l’acheteur ne devrait pas hésiter à le faire. Si ce n’est pas le cas, les vérifications relatives au fonds de prévoyance et au carnet d’entretien deviennent encore plus importantes.
Le syndicat dispose-t-il d’une étude du fonds de prévoyance?
La loi et la déclaration de copropriété prévoient que le syndicat doit constituer un fonds de prévoyance en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du remplacement des parties communes (art. 1071 C. c. Q.). Pour ce faire, le syndicat devrait obtenir d’un expert une étude portant sur chacun des équipements communs qui devra éventuellement être remplacé. Cette étude devrait aussi contenir des recommandations quant aux sommes à verser annuellement au fonds de prévoyance. C’est ce qu’on appelle couramment l’ « étude du fonds de prévoyance ». Par ailleurs, cette étude deviendra obligatoire sous peu, la loi ayant été récemment modifiée à cet effet.
Afin d’éviter les mauvaises surprises après l’achat, l’acheteur a tout intérêt à s’informer, avant de s’engager à acheter. Il peut donc demander au syndicat s'il dispose d’une telle étude et, dans l’affirmative, s’il respecte les recommandations de l’expert.
Ces vérifications sont particulièrement importantes lorsque les parties communes ne peuvent faire l’objet d’une inspection en raison de la taille de l’immeuble. L’acheteur saura dès lors si le syndicat sera en mesure de faire face à des travaux importants qui doivent être entrepris. Cela lui évitera d’avoir à verser des contributions importantes, telles des contributions spéciales.
Si le syndicat ne dispose pas d’un fonds de prévoyance suffisant, l’acheteur devrait peut-être songer à négocier le prix de vente de la fraction de manière à tenir compte de l’usure du bâtiment, comme il le ferait pour l’achat d’une maison.
Avez-vous consulté les procès-verbaux antérieurs des assemblées?
Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires révèlent beaucoup de choses. D’abord, de façon générale, les décisions qui y sont prises sont d’intérêt pour l’acheteur. Ensuite, on peut y prendre connaissance des discussions qui ont eu lieu sur les finances de la copropriété. Il est même possible d’en dégager l’ambiance qui règne entre les copropriétaires. Enfin, l’acheteur pourra aussi prendre connaissance des modifications apportées au règlement de l’immeuble.
Il est donc pertinent pour un acheteur de consulter les procès-verbaux des quatre ou cinq années précédant la conclusion de la vente. Il devrait le prévoir dans le contrat préliminaire.
Le syndicat dispose-t-il d’un carnet d’entretien?
L’acheteur peut aussi demander au syndicat s’il dispose d’un carnet d’entretien. Ce document prévoit un calendrier d’entretien des parties communes et des équipements communs. L’acheteur devrait aussi s’informer sur la question de savoir si le syndicat respecte ce carnet. Par ailleurs, ce carnet d’entretien deviendra obligatoire sous peu, la loi ayant été récemment modifiée à cet effet.
En posant ces questions, et même s’il ne consulte pas le carnet, l’acheteur aura une bonne idée de l’attention que portent les dirigeants du syndicat aux parties communes.
Avez-vous pris connaissance des états financiers?
L’acheteur a également intérêt à prendre connaissance des derniers états financiers du syndicat. C’est une pratique bien établie et il est légitime pour l’acheteur de s’en soucier.
Avez-vous pris connaissance de charges communes et des contributions spéciales?
Le montant des frais communs payables au syndicat par chaque copropriétaire devrait aussi faire l’objet de l’attention de l’acheteur. Généralement, ces frais sont payés sur une base mensuelle.
Cependant, face à des dépenses importantes telles que des travaux ou des honoraires d’avocat, il arrive que le syndicat demande aux copropriétaires des contributions spéciales en plus des charges de copropriété mensuelles. Ces appels de fonds ponctuels peuvent parfois représenter des sommes très importantes. Il arrive qu’elles soient votées par le syndicat avant la vente notariée, mais qu’elles soient payables par l’acheteur après la vente. C’est pourquoi il est très important que l’acheteur fasse ces vérifications et prenne, au besoin, les ententes nécessaires avec le vendeur.
Savez-vous si le vendeur s’est acquitté du paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance?
Au moment de conclure la vente par acte de vente notarié, l’acheteur doit s’assurer que le vendeur a bel et bien payé toutes ses charges communes lesquelles comprennent notamment les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance. En effet, la loi prévoit que c’est l’acheteur qui est responsable des arrérages et des intérêts du vendeur, à moins qu’il ait fait une demande d’état des charges communes dues au syndicat et que ce dernier n’ait pas répondu dans les 15 jours de la demande (art. 1069 C. c. Q.).