Le devoir de faire respecter la déclaration de copropriété

Qui a le devoir de faire respecter la déclaration de copropriété?
Quels sont les moyens à mettre en œuvre afin que la déclaration de copropriété soit respectée?
Les avis
La mise en demeure
Les pénalités
La médiation
L’arbitrage
Les recours en justice

 

Qui a le devoir de faire respecter la déclaration de copropriété?

Quels sont les moyens à mettre en œuvre afin que la déclaration de copropriété soit respectée?

  • Les avis

    Les administrateurs doivent être de bonne foi et agir prudemment lorsqu’ils interviennent auprès d’un copropriétaire ou d’un locataire afin que soit respectée la déclaration de copropriété.

    Ils peuvent consulter un conseiller juridique à tout moment pour s’assurer de ne pas commettre d’erreur. On considère généralement qu’à moins d’une situation grave ou urgente, les administrateurs doivent respecter une certaine gradation dans les moyens qu’ils utilisent. Le conseiller juridique pourra aviser les administrateurs sur la meilleure façon de procéder dans chaque cas.

    De façon générale, on peut penser que le processus débutera par une rencontre où le conseil ou son représentant exposera la situation au copropriétaire ou au locataire. Il lui sera alors demandé verbalement de remédier à la situation. Si deux personnes sont présentes à cette rencontre pour le compte du syndicat, ce dernier pourra plus facilement en prouver la tenue et le contenu.

    Il pourrait être utile de transmettre à la personne en défaut une lettre résumant la rencontre. Il faut alors s’assurer de conserver copie de cette lettre.

    Si cette rencontre ne donne pas les résultats escomptés, les administrateurs pourront émettre un avis formel qu’ils posteront par courrier recommandé.

  • La mise en demeure

    Si le défaut persiste, une mise en demeure peut être préparée par l’avocat du syndicat et transmise au défaillant.

    Les administrateurs qui constatent qu'un copropriétaire ou un locataire est un défaut n’ont pas à attendre de recevoir une plainte d’un autre occupant de l’immeuble avant d’agir. Dans la grande majorité des cas, la déclaration de copropriété prévoit clairement qu’en assurer le respect est un des devoirs importants des administrateurs. Ils ont donc pleine autorité en cette matière.

  • Les pénalités

    De plus en plus de déclarations de copropriété prévoient ce qu’on appelle une « clause pénale ». Comme on le devine, cette clause établit les pénalités qui peuvent être infligées au cas de non-respect de la déclaration.

    Il s’agit d’un outil utile au conseil d’administration pour faire respecter la déclaration de copropriété.

    Si la déclaration de copropriété ne prévoit pas de clause pénale, l’assemblée des copropriétaires peut y pourvoir en votant pour que la déclaration soit modifiée. Il est recommandé de consulter le conseiller juridique du syndicat pour la rédaction de cette clause.

  • La médiation

    Les déclarations de copropriété prévoient généralement un mécanisme de médiation en cas de conflit.

    Par exemple, on peut penser à mettre en place un processus de médiation lorsqu’un copropriétaire continue de ne pas respecter la déclaration de copropriété. Le médiateur ne pourra pas imposer une solution. Son rôle est plutôt de permettre un dialogue constructif entre les parties et d’ainsi les aider à trouver une entente.

  • L’arbitrage

    Il est souvent prévu qu’en cas d’échec de la médiation, le différend sera soumis à l’arbitrage.

    Contrairement au médiateur, l’arbitre entend les parties et rend une décision écrite. On évite de cette façon de recourir aux tribunaux.

    Il faut toutefois savoir que l’arbitre, contrairement au tribunal, ne dispose pas du pouvoir d’accorder une injonction, c’est-à-dire d’ordonner à quelqu’un de faire (ou de ne pas faire) quelque chose.

  • Les recours en justice

    Le recours aux tribunaux peut malgré tout être envisagé lorsque l’avis, la mise en demeure et les autres moyens mis en œuvre ont échoué.

    Le syndicat peut demander au tribunal de rendre une ordonnance contre le copropriétaire ou on enjoint le locataire de cesser la contravention et de se conformer à la déclaration de copropriété. La poursuite peut aussi prévoir une réclamation en dommages intérêts.

    Ultimement, la vente d'un appartement en copropriété (condo) pourrait être ordonnée (art. 1080 C.c.Q. ).

    Si c’est le comportement d’un locataire qui cause préjudice sérieux, le syndicat peut exercer un recours en justice afin qu’il soit mis fin au bail liant le copropriétaire et son locataire (art. 1079 C.c.Q. ).