La participation aux assemblées de copropriétaires

Qui peut participer aux assemblées de copropriétaires?
Quel est le délai pour convoquer une assemblée?
Qui peut exiger la tenue d’une assemblée annuelle ou extraordinaire?
Quel est le délai à l’intérieur duquel un sujet peut être ajouté à l’ordre du jour ?
Un copropriétaire peut-il exercer son droit de vote en se faisant représenter?
Comment le quorum est-il atteint?
Comment calcule-t-on le nombre de voix d’un copropriétaire?
Quelle est la majorité des voix exigée?
Quelles sont les décisions qui exigent un vote spécial?
Dans quels cas le nombre de voix d’un copropriétaire peut-il être réduit?
Dans quel cas peut-on suspendre le droit de vote d’un copropriétaire?
Dans quel délai un copropriétaire peut-il contester une décision de l’assemblée?
En quoi les résolutions écrites sont-elles utiles?

 

Qui peut participer aux assemblées de copropriétaires?

Chaque copropriétaire est membre du syndicat (art. 1039 C.c.Q. , art. 1090 C.c.Q. ). Sauf exception prévue dans la loi, chacun dispose du droit d’assister et de voter à l’assemblée des copropriétaires.

Le syndicat tient chaque année son assemblée annuelle; il peut aussi tenir des assemblées extraordinaires à l’occasion.

Quel est le délai pour convoquer une assemblée?

Les assemblées sont généralement convoquées par le conseil d’administration. La loi prévoit, à quelques exceptions près, que le délai de convocation est d’au moins 10 jours, sans toutefois excéder 45 jours (art. 346 C.c.Q. , art. 356 C.c.Q. ). Il est possible que ce délai soit plus long selon les termes de la déclaration de copropriété.

Qui peut exiger la tenue d’une assemblée annuelle ou extraordinaire?

Des copropriétaires, dans la mesure où ils détiennent 10 % des voix de toute la copropriété, peuvent, par avis écrit, exiger du conseil d’administration la tenue d’une assemblée annuelle ou extraordinaire (art. 352 C.c.Q. ). Leur demande doit être suffisamment précise pour permettre la rédaction d’un avis de convocation et d’un ordre du jour en bonne et due forme. Si, après 21 jours de l’avis, le conseil d’administration n’a pas obtempéré, tout signataire de l’avis peut lui-même convoquer l’assemblée. Sauf décision contraire de l’assemblée, le copropriétaire qui l’a convoquée obtiendra le remboursement des frais utiles qu’il a engagés à cette fin (art. 352 C.c.Q. ).

L’avis de convocation doit indiquer la date, l’heure et le lieu de l’assemblée. Un ordre du jour doit y être joint (art. 346 C.c.Q. ).

Certains documents doivent également accompagner l’avis de convocation de l’assemblée annuelle : bilan, état des résultats de l’exercice écoulé, état des dettes et créances, budget prévisionnel, tout projet de modification à la déclaration de copropriété, une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés (art. 1087 C.c.Q. , art. 347 C.c.Q. ).

Quel est le délai à l’intérieur duquel un sujet peut être ajouté à l’ordre du jour?

En recevant l’avis de convocation, un copropriétaire dispose de cinq jours pour demander au conseil d’administration de faire porter à l’ordre du jour un sujet additionnel. En recevant cette demande, le syndicat doit aviser les copropriétaires du nouvel ordre du jour (art. 1088 C.c.Q. ).

Un ordre du jour contient habituellement un point intitulé « varia » qui permet aux copropriétaires de soulever différentes questions qui ne sont pas soumises au vote de l’assemblée. Il n’est pas nécessaire de se prévaloir du droit de faire modifier l’ordre du jour pour une question non soumise au vote.

Un copropriétaire peut-il exercer son droit de vote en se faisant représenter?

Chaque copropriétaire a le droit de se faire représenter par un mandataire de son choix à l’assemblée des copropriétaires. Pour exercer ce droit, il doit donner une procuration écrite à son mandataire (art. 350 C.c.Q. ). Cette procuration est remise au syndicat.

Comment le quorum est-il atteint?

Pour pouvoir délibérer, l’assemblée doit atteindre le quorum, qui est constitué par la majorité des voix de la copropriété (art. 1089 C.c.Q. ). Les copropriétaires peuvent être eux-mêmes présents ou représentés par mandataires. Le quorum doit être atteint dès le début de l’assemblée et être maintenu tout au long de son déroulement.

Il est illégal d’obtenir, à la suite de l’assemblée, des procurations pour augmenter de façon rétroactive le nombre de voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée et ainsi prétendre avoir atteint le quorum.

Comment calcule-t-on le nombre de voix d’un copropriétaire?

Chaque copropriétaire dispose à l’assemblée d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Il est inexact de prétendre que le droit de vote s’exerce sur la base « une personne, un vote ».

Lorsque l’appartement en copropriété (condo) appartient à plus d’une personne, le nombre de voix se divise entre eux (art. 1090 C.c.Q. ). Ainsi, si la valeur relative d’un appartement en copropriété (condo) appartenant en parts égales à deux personnes est de 10 %, chacune d’elle dispose de 5 % des voix de la copropriété.

Quelle est la majorité des voix exigée?

De façon générale, les décisions sont adoptées à la majorité des voix présentes et représentées lors d’une assemblée où le quorum est atteint (art. 1096 C.c.Q. ).

Quelles sont les décisions qui exigent un vote spécial?

Si le syndicat souhaite acheter ou vendre des biens immeubles (fraction de copropriété appartenant au syndicat, bout de terrain dans les parties communes, etc. ), s’il désire faire des travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ou modifier l’acte constitutif de copropriété ou l’état descriptif des fractions, un double vote est nécessaire. Il faut d’abord obtenir 75 % des voix de toutes les voix de la copropriété. De plus, les personnes qui ont exprimé ces voix en faveur de l’adoption de la décision doivent représenter au moins 50 % plus 1 de tous les copropriétaires, sans égard au nombre de leurs voix (art. 1097 C.c.Q. ).

Par ailleurs, si l’assemblée doit voter sur une proposition dont l’adoption aurait pour conséquence de modifier la destination de l’immeuble ou de mettre fin à la copropriété, un double vote est nécessaire. Les majorités seraient alors plus élevées. Il faut d’abord obtenir 90 % des voix de toutes les voix de la copropriété. De plus, les personnes qui ont exprimé ces voix en faveur de l’adoption de la décision doivent représenter au moins 75 % de tous les copropriétaires, sans égard au nombre de leurs voix (art. 1098 C.c.Q. , art. 1108 C.c.Q. ).

Dans tous les cas, l’assemblée ne peut pas, sans le consentement du copropriétaire visé, apporter une modification à la valeur relative d’une fraction, à sa destination ou à l’usage que ce copropriétaire peut en faire. Il ne saurait être question ici de quelque majorité que ce soit. (art. 1102 C.c.Q. ).

Dans quels cas le nombre de voix d’un copropriétaire peut-il être réduit?

Le nombre de voix d’un copropriétaire est parfois réduit afin de l’empêcher d’exercer une trop grande influence sur les décisions de l’assemblée.

Pour les petites copropriétés de moins de cinq fractions, on doit réduire le nombre de voix du copropriétaire qui dispose, à une assemblée, de plus de voix que le total des autres voix de la copropriété. Ses voix sont alors réduites, à chaque assemblée, pour égaler le total des autres voix qui y sont présentes ou représentées à cette assemblée.

Dans le cas des copropriétés de cinq fractions ou plus, ce sont les voix du promoteur qui sont réduites après une certaine période. De façon générale, il ne peut exercer plus de 60 % des voix après le deuxième anniversaire de la publication de la déclaration de copropriété, et pas plus de 25 % des voix après le troisième anniversaire (art. 1092 C.c.Q. et art. 1093 C.c.Q. ).

Dans quel cas peut-on suspendre le droit de vote d’un copropriétaire?

Le droit de vote d’un copropriétaire qui est en défaut de payer sa part des charges communes pendant plus de trois mois est suspendu automatiquement (art. 1094 C.c.Q. ).

Le syndicat qui est propriétaire d’une fraction de copropriété ne dispose pas, relativement à cette fraction, de voix à l’assemblée (art. 1094 C.c.Q. ).

Dans quel délai un copropriétaire peut-il contester une décision de l’assemblée?

Tout copropriétaire peut contester la validité d’une décision dans les 60 jours de l’assemblée (art. 1103 du C.c.Q. ). Ce délai ne peut être prolongé.

En quoi les résolutions écrites sont-elles utiles?

Une résolution écrite, signée par toutes les personnes habiles à voter en assemblée des copropriétaires, a le même effet que si elle avait été adoptée en assemblée.

Ce mode d’adoption des décisions est très utile, surtout dans les petites et moyennes copropriétés puisqu’elles doivent être unanimes et signées par tous les copropriétaires ayant droit de vote.