La déclaration de copropriété

En quoi consiste la déclaration de copropriété?
Quelles sont les trois parties composant la déclaration de copropriété?
Comment modifier la déclaration de copropriété?

 

En quoi consiste la déclaration de copropriété?

La déclaration de copropriété constitue le contrat qui lie tous les copropriétaires (art. 1062 C.c.Q. ) et où sont établies les règles de vie commune et d’administration de la copropriété.

La déclaration est un contrat notarié qui est publié au registre foncier (art. 1059 C.c.Q. , art. 1060 C.c.Q. ). Son but est de créer la copropriété sur l’immeuble et le syndicat des copropriétaires.

(art. 1038 C.c.Q. , art. 1039 C.c.Q. )

La déclaration de copropriété définit les règles de vie commune et d’administration de la copropriété.

Quelles sont les trois parties composant la déclaration de copropriété?

Depuis 1994, le Code civil prévoit qu’une déclaration de copropriété doit être divisée en trois parties distinctes : l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions (art. 1052 C.c.Q. ).

Ce sont ces trois parties regroupées qui composent la déclaration de copropriété et la modification de chacune de ces parties répond à des règles distinctes.

Première partie : l’acte constitutif de copropriété

L’acte constitutif de copropriété définit ou établit les éléments suivants :

  • La destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes;
  • La valeur relative des fractions et la méthode suivie pour l'établir;
  • La quote-part des charges communes;
  • Le nombre de voix à l’assemblée des copropriétaires attachée à chaque fraction;
  • La répartition des pouvoirs et devoirs entre le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires en respectant les dispositions impératives de la loi.
  • Depuis le 10 janvier 2020, l’ajout ou la modification d’une clause pénale doit être approuvée par l’assemblée des copropriétaires et ensuite intégrée à la déclaration de copropriété par un acte notarié et publiée au Registre foncier. Cependant, la clause pénale existante avant cette date Toute clause pénale préexistante avant le 10 janvier 2020 est considérée comme faisant partie de l’acte constitutif de copropriété, même si elle a été inscrite dans le règlement de l’immeuble. Toute clause pénale préexistante avant le 10 janvier 2020 est considérée comme faisant partie de l’acte constitutif de copropriété, même si elle a été inscrite dans le règlement de l’immeuble. Depuis le 10 janvier 2020, l’ajout d’une clause pénale doit être approuvée par l’assemblée des copropriétaires et ensuite intégrée à la déclaration de copropriété par un acte notarié et publiée au Registre foncier (art. 1053 C.c.Q. ).

L’acte constitutif contient aussi les dispositions concernant l’assurance de l’immeuble et toute autre disposition relative à l’immeubl

Deuxième partie : le règlement de l’immeuble

Le règlement de l’immeuble énonce les « règles de vie » que doivent respecter les copropriétaires et les occupants. Ces règles portent sur les parties privatives et les parties communes. En effet, même si une personne est propriétaire de son appartement, elle ne peut pas y faire absolument tout ce qu’elle veut. Le même principe s’applique lorsque cette personne utilise les parties communes et les parties communes à usage restreint. Le locataire et l’occupant d’un appartement sont également tenus de respecter le règlement de l’immeuble, lequel leur estai opposable dès qu’un exemplaire leur estai remis par le copropriétaire ou le syndicat (art. 1057 C.c.Q.). Le copropriétaire qui loue ou prête son appartement doit aviser le syndicat de la date à laquelle il a remis une copie du règlement de l’immeuble à son locataire ou à son occupant (art. 1065 C.c.Q.).  

Le règlement prévoit également le mode de nomination des administrateurs et toutes les règles relatives à la tenue des réunions du conseil d’administration et des assemblées des copropriétaires. Il porte aussi sur la procédure de cotisation des copropriétaires (art. 1054 C.c.Q. , art. 1084 C.c.Q. ).

Troisième partie : l’état descriptif des fractions

L’état descriptif des fractions (art. 1055 C.c.Q.) contient l’énumération des numéros de lots privatifs et communs et une description des charges qui affectent l’immeuble, comme des servitudes (art. 1055 C.c.Q. ).

Comment modifier la déclaration de copropriété?

La déclaration de copropriété (incluant le règlement de l’immeuble) ne peut être modifiée que par l’assemblée des copropriétaires. Différentes majorités sont prévues dans la loi, selon la modification qui est proposée.

Il faut savoir que les modifications au règlement de l’immeuble ne sont pas publiées au registre foncier, contrairement à celles apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions. C’est donc donc auprès du syndicat, dans le registre de la copropriété qu’on peut les retrouver.