La fraction de copropriété

Que comprend la fraction de copropriété?
Qu’est-ce qu’une partie privative?
Qu’est-ce qu’une partie commune?
Quelle est la quote-part d’un copropriétaire dans les parties communes?
Qu’est-ce qu’une partie commune à usage restreint?
Comment les droits dans les parties communes à usage restreint sont-ils conférés?

 

La publication de la déclaration de copropriété a pour effet, notamment, de créer des fractions de copropriété.

Que comprend la fraction de copropriété?

La fraction de copropriété est un terme juridique employé pour désigner l’immeuble sur lequel porte le droit du copropriétaire.

Elle comprend nécessairement au moins une partie privative portant son numéro de lot individuel et une quote-part indivise dans les parties communes. Dans la plupart des cas, elle comprend également des droits d’usage exclusif dans les parties communes à usage restreint (art. 1042 C.c.Q. , art. 1043 C.c.Q. , art. 1046 C.c.Q. ).

Qu’est-ce qu’une partie privative?

La partie privative est celle qui appartient en pleine propriété au copropriétaire. Ses limites physiques sont déterminées par le plan cadastral. Elles sont souvent décrites aussi dans la déclaration de copropriété.

Qu’est-ce qu’une partie commune?

Les parties communes sont celles qui appartiennent à tous les copropriétaires en indivision.

En effet, tous les copropriétaires partagent un droit de propriété sur les parties communes. Ce droit n’est pas physiquement identifié à telle ou telle partie commune. L’ensemble des parties communes leur appartient de façon indivise.

Il n’est pas possible que des parties communes n’appartiennent qu’à certains copropriétaires et pas à d’autres.

Quelle est la quote-part d’un copropriétaire dans les parties communes?

Chaque copropriétaire dispose d’une quote-part indivise dans les parties communes. Cette quote-part est proportionnelle à la valeur relative de sa fraction (art. 1046 C.c.Q. ). Cette valeur relative est établie en fonction de critères impératifs prévus par la loi : la situation de la partie privative, ses dimensions, sa nature, sa destination, sans égard toutefois à l’utilisation qui en est faite (art. 1041 C.c.Q. ). Il est donc faux de croire que les valeurs relatives sont établies en fonction seulement des dimensions de la partie privative.

La valeur relative est établie dans la déclaration de copropriété, de façon permanente, en comparant la valeur ainsi déterminée pour chaque partie privative à la valeur de l’ensemble de ces parties privatives.

Qu’est-ce qu’une partie commune à usage restreint?

Parmi les parties communes, certaines sont dites « à usage général », alors que les autres sont dites « à usage restreint » ou « à usage exclusif ». Ces deux expressions sont synonymes.

Les parties communes à usage restreint sont incluses dans un lot commun. Elles appartiennent donc à tous les copropriétaires, mais elles ne servent qu’à l’usage d’une seule partie privative ou d’un seul copropriétaire ou d’un certain nombre d’entre eux. On retrouve dans le Code civil et dans la déclaration de copropriété des règles spécifiques pour ces parties communes, notamment quant à la répartition des charges qui y sont liées.

Comment les droits dans les parties communes à usage restreint sont-ils conférés?

Pour répondre à cette question, il faut lire la déclaration de copropriété. C’est ce document qui précise quelles sont les parties communes à usage restreint, qui en a l’usage et comment ces droits sont transférés, le cas échéant.

Dans certains cas, les droits d’usage restreint dans une partie commune composent la fraction de copropriété et ne peuvent être transmis qu’avec elle.

Dans d’autres cas, le droit d’usage exclusif est conféré au copropriétaire de façon personnelle. Il peut le transférer à une autre copropriétaire seulement, en suivant les règles prévues à la déclaration de copropriété.

Il faut être copropriétaire pour être titulaire d’un droit d’usage exclusif dans une partie commune. Par contre, il arrive que le promoteur se réserve le droit d’attribuer des stationnements et des espaces de rangement, même après qu’il eut vendu tous les appartements.

  • Un appartement en copropriété dans une tour d’habitation (copropriété verticale)

    Afin d’illustrer ce qui précède, on peut imaginer une fraction de copropriété dans une tour d’habitation. Il s’agit d’une copropriété verticale, car les lots sont superposés.

    La fraction pourrait comprendre :

    Partie privative : l’appartement, incluant les revêtements de sol, les murs intérieurs non porteurs, les aménagements de la cuisine et de la salle de bain, etc.

    Parties communes : le sol, le gros-œuvre, le garage, la structure, le toit, les ascenseurs, le hall d’entrée, les corridors, les escaliers, les balcons, les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, etc.

    Parties communes à usage restreint : les balcons, les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les casiers de rangement au sous-sol, les espaces de stationnement intérieurs ou extérieurs, les terrasses, etc.

    Il est à noter que certains espaces qui ne sont pas liés spécifiquement à un appartement peuvent être cadastrés par un numéro de lot distinct et être qualifiés de parties privatives dans la déclaration de copropriété. Dans ce cas, on leur attribue une valeur relative et une quote-part dans les parties communes.

    C’est ainsi que l’on crée des fractions de stationnement, en plus des fractions d'habitation. On retrouve souvent cette situation dans le cas des immeubles pourvus de stationnements intérieurs.

  • Un appartement en copropriété dans un projet de maisons en rangée

    On peut aussi donner l’exemple d’un appartement en copropriété (condo) qui serait une maison en rangée. Les maisons en rangée peuvent faire l’objet d’un cadastre vertical ou horizontal.

    Dans le cas du cadastre vertical, l’ensemble du terrain et du gros-œuvre du bâtiment est commun. La fraction pourrait donc être composée comme suit :

    Partie privative : l’intérieur de la maison, incluant le sous-sol et les étages, les revêtements de sol, les murs intérieurs non porteurs, les aménagements de la cuisine et de la salle de bain, etc.

    Parties communes : le sol, le gros-œuvre de la construction, le terrain, la structure, le toit, les balcons, les cours avant et arrière, les portes d’entrée des maisons, les fenêtres, etc.

    Parties communes à usage restreint : les cours avant et arrière, les balcons, les fenêtres, les portes d’entrée des maisons, le stationnement, etc.

    Il arrive souvent que des projets de maisons en rangée soient constitués en copropriété horizontale. Dans ce cas, on peut donner l’exemple d’une fraction qui comprendrait :

    Partie privative : la maison incluant le gros-œuvre, les fondations, le toit, le sous-sol, l’intérieur de la maison, parfois une partie du terrain à l’avant ou à l’arrière, etc.

    Parties communes : le sol à l’extérieur du périmètre des lots privatifs des maisons.

    Parties communes à usage restreint : la cour arrière ou avant, selon les dimensions du lot privatif.

    Évidemment, la déclaration de copropriété doit être rédigée de façon à tenir compte des caractéristiques propres à chaque projet.