Le fonds de prévoyance

Comment le fonds de prévoyance est-il constitué?
Quelle est l’utilité du fonds de prévoyance?
Quelle devrait être la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance?
Quelle est la différence entre le fonds de prévoyance et le fonds d’imprévu?

 

Comment le fonds de prévoyance est-il constitué?

Depuis 1994, la loi prévoit que le syndicat doit mettre sur pied un fonds de prévoyance. Ce fonds est constitué, selon les termes mêmes de la loi, « en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes » (art. 1071 C.c.Q. ). Cela suppose donc que le syndicat obtienne une évaluation du coût de remplacement des éléments communs et de leur durée de vie. Le syndicat doit également s’assurer de percevoir les cotisations des copropriétaires et de les verser au fonds de prévoyance.

Ce fonds ne peut être utilisé à d’autres fins. Par exemple, il ne peut servir à éponger un déficit, à payer des honoraires d’avocats, à financer des améliorations apportées à l’immeuble, etc.

La meilleure pratique consiste à consulter des professionnels en mesure d’offrir au syndicat un service d’analyse, incluant la production d’un rapport comportant toutes les recommandations nécessaires.

Quelle est l’utilité du fonds de prévoyance?

La création d’un fonds de prévoyance permet au syndicat, peu importe la situation financière individuelle de chacun des copropriétaires à un moment donné, de maintenir l’immeuble en bon état de réparation. Il s’agit d’une protection dont profite la collectivité des copropriétaires quant au maintien de l’immeuble en bon état. Les copropriétaires considérés individuellement en profitent également, car ils sont alors prémunis contre un appel de fonds qui les placerait dans une mauvaise posture financière.

Quelle devrait être la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance?

La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est généralement versée mensuellement, avec la contribution aux charges communes.

Le Code civil indique, à titre indicatif seulement, que la contribution au fonds de prévoyance doit être d’au moins 5 % de la contribution aux charges communes des copropriétaires. Malheureusement, plusieurs syndicats connaissent mal cette règle et fixent la contribution des copropriétaires à 5 % de leur budget, sans prévision des coûts de remplacement et de réparations majeures des parties communes. La plupart des experts considèrent que ce minimum est nettement insuffisant pour assurer les réparations majeures et le remplacement des parties communes à la fin de leur vie utile.

Quelle est la différence entre le fonds de prévoyance et le fonds d’imprévu?

Plusieurs confondent le fonds de prévoyance, qui est obligatoire et qui ne peut être utilisé qu’aux fins de réparations majeures et de remplacement des parties communes, et le fonds d’imprévu que certains syndicats choisissent de constituer. Ce fonds d’imprévu, qui fait parfois l’objet d’une clause dans la déclaration de copropriété, est en fait une somme qui est mise de côté pour le cas où des dépenses imprévues, de toutes natures, doivent être engagées par le syndicat.