Le fonds de prévoyance

Comment le fonds de prévoyance est-il constitué ?
Qui perçoit les contributions des copropriétaires aux charges communes?
Quelles sont les conséquences de ne pas acquitter les charges communes?
Quels sont les recours permettant au syndicat de percevoir les charges communes?

 

Comment le fonds de prévoyance est-il constitué ?

Depuis 1994, le Code civil prévoit que le syndicat doit constituer un fonds de prévoyance (art. 1071 C.c.Q. ,art. 1072 C.c.Q. ).

Comme les administrateurs ne sont généralement pas des spécialistes du bâtiment, les experts recommandent de faire appel à des cabinets spécialisés afin d’obtenir une étude sur le coût estimatif des réparations majeures et du remplacement des parties communes (art. 1071 C.c.Q. ). Cette étude devrait aussi prévoir toute recommandation utile quant aux sommes à verser annuellement au fonds de prévoyance. De cette façon, le syndicat sera en mesure de faire face à ces dépenses importantes le temps venu.

Qui perçoit les contributions des copropriétaires aux charges communes?

C’est le conseil d’administration qui est chargé de percevoir les contributions des copropriétaires aux charges communes. Ces charges sont habituellement payables mensuellement. Il faut consulter la déclaration de copropriété à ce sujet.

Quelles sont les conséquences de ne pas acquitter les charges communes?

Perte du droit de vote à l’assemblée

Tout d’abord, le copropriétaire qui n’a pas acquitté ses contributions aux charges communes ou au fonds de prévoyance depuis plus de trois mois perd automatiquement son droit de vote à l’assemblée des copropriétaires. Il en sera ainsi jusqu’à ce qu’il ait remédié à son défaut (art. 1094 C.c.Q. ).

Paiement du solde dû pour le reste de l’année en cours

Il n’est pas rare que la déclaration de copropriété comporte une clause de « déchéance du terme ». On entend par là que lorsqu’un copropriétaire est en défaut depuis un certain temps, le syndicat peut exiger le solde dû pour le reste de l’année en cours.

Quels sont les recours permettant au syndicat de percevoir les charges communes?

Plusieurs moyens s’offrent au syndicat lui permettant de percevoir des arrérages de charges communes ou de contributions aux fonds de prévoyance. À l’exception du recours en justice, ces moyens ne peuvent viser que des sommes représentant des charges communes (incluant les contributions au fonds de prévoyance). Il peut également s’agir de cotisations spéciales.

  • Remboursement des charges au syndicat lors de la vente

    Selon la loi, l’acheteur est responsable des arrérages de charges communes de son vendeur. Ainsi, lors d’une vente, le notaire doit faire une demande d’état de charges communes dues par le vendeur.

    S’il existe des arrérages, le notaire verra à rembourser directement le syndicat à même le prix de vente afin de protéger les droits de l’acheteur. Toutefois, si le syndicat ne répond pas dans les 15 jours de la demande, l’acheteur ne pourra pas être tenu des arrérages. Cette règle du Code civil favorise le recouvrement des charges par le syndicat (art. 1069 C.c.Q. ).

  • Enregistrement d’une hypothèque légale contre l’appartement en copropriété (condo)

    Lorsqu’un copropriétaire fait défaut d’acquitter ses charges communes (incluant les contributions au fonds de prévoyance) pendant plus de 30 jours, le syndicat est en droit de publier au registre foncier un avis d’hypothèque légale contre l’appartement en copropriété (condo) du copropriétaire en défaut. Cette hypothèque, qui garantit le remboursement de ces charges, prend rang selon la date de publication (art. 2729 C.c.Q. ).

  • Recours hypothécaire

    Si le défaut persiste, le syndicat doit publier un recours hypothécaire dans les trois ans de la publication de l’hypothèque; à défaut, celle-ci s’éteint (art. 2800 C.c.Q. ).

  • Avis d’intention de publier un avis d’hypothèque légale

    Comme la publication et la radiation d’une hypothèque légale contre une fraction de copropriété entraînent certains frais, il arrive souvent que le syndicat préfère aviser le copropriétaire en défaut de son intention de publier un avis d’hypothèque légale avant de le faire. Parfois, le seul fait d’envisager le remboursement de ces coûts suffit à convaincre un retardataire de payer.

  • Avis au créancier hypothécaire

    La déclaration de copropriété oblige parfois le syndicat à aviser le créancier hypothécaire en cas de défaut de paiement des charges. Les prêteurs hypothécaires tiennent à ce que leurs débiteurs paient leurs charges au fur et à mesure de leur échéance. Il n’est donc pas rare qu’un créancier, constatant le défaut de son débiteur, fasse pression sur ce dernier pour qu’il acquitte ses charges communes.

  • Recours judiciaire

    En plus des moyens mentionnés ci-dessus, le syndicat peut à tout moment décider d’intenter un recours judiciaire pour forcer un copropriétaire à lui payer ce qu’il doit (qu’il s’agisse de charges communes ou d’autres sommes dues par un copropriétaire à quelque titre que ce soit). Selon les montants des réclamations, la procédure sera présentée en Cour du Québec, Division des petites créances, à la Cour du Québec ou à la Cour supérieure. Dans le cas d’un recours présenté à la Division des petites créances, les parties ne sont pas représentées par avocat.