Le fonds de prévoyance

Comment le fonds de prévoyance est-il constitué ?
Qui perçoit les contributions des copropriétaires aux charges communes?
Quelles sont les conséquences de ne pas acquitter les charges communes?
Quels sont les recours permettant au syndicat de percevoir les charges communes?

Comment le fonds de prévoyance est-il constitué ?

Depuis 1994, le Code civil du Québec prévoit que le syndicat doit constituer un fonds de prévoyance (art. 1071 C.c.Q. ,art. 1072 C.c.Q. ).

Comme les administrateurs ne sont généralement pas des spécialistes du bâtiment, les experts recommandent de faire appel à des cabinets spécialisés afin d’obtenir une étude sur le coût estimatif des réparations majeures et du remplacement des parties communes (art. 1071 C.c.Q. ). Cette étude devrait aussi prévoir toute recommandation utile quant aux sommes à verser annuellement au fonds de prévoyance. De cette façon, le syndicat sera en mesure de faire face à ces dépenses importantes le temps venu.

Par ailleurs, les nouvelles dispositions de la loi prévoient qu’il sera obligatoire de d’obtenir une étude du fonds de prévoyance, laquelle établira les sommes nécessaires afin que le fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes (art. 1071 C.c.Q.). Le contenu de cette étude et les professionnels qui pourront la réaliser seront déterminés dans un règlement du gouvernement à venir. Cette étude devra être obtenue tous les cinq ans par le conseil d’administration qui devra déterminer les sommes à verser à ce fonds suivant les recommandations formulées dans cette étude.

Dans l’attente de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de la loi, la meilleure pratique consiste à consulter des professionnels en mesure d’offrir au syndicat un service d’analyse, incluant la production d’un rapport comportant toutes les recommandations nécessaires. En effet, malgré le fait que l’étude du fonds de prévoyance ne soit pas encore obligatoire, il pourrait être une bonne pratique d’obtenir une telle étude d’autant plus qu’il se peut que le règlement du gouvernement à venir prévoie un régime particulier lorsque le syndicat s’est doté d’une telle étude notamment pour prévoir la reconnaissance d’équivalences pour les études déjà obtenues.

Qui perçoit les contributions des copropriétaires aux charges communes?

C’est le conseil d’administration qui est chargé de percevoir les contributions des copropriétaires aux charges communes. Ces charges sont habituellement payables mensuellement. Il faut consulter la déclaration de copropriété à ce sujet.

Quelles sont les conséquences de ne pas acquitter les charges communes?

Perte du droit de vote à l’assemblée

Tout d’abord, le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n’a pas acquitté ses contributions aux charges communes, lesquelles comprennent notamment les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance,  perd automatiquement son droit de vote à l’assemblée des copropriétaires. Il en sera ainsi jusqu’à ce qu’il ait remédié à son défaut (art. 1094 C.c.Q.).

Paiement du solde dû pour le reste de l’année en cours

Il n’est pas rare que la déclaration de copropriété comporte une clause de « déchéance du terme ». On entend par là que lorsqu’un copropriétaire est en défaut depuis un certain temps, le syndicat peut exiger le solde dû pour le reste de l’année en cours.

Quels sont les recours permettant au syndicat de percevoir les charges communes?

Plusieurs moyens s’offrent au syndicat lui permettant de percevoir des arrérages de charges communes, lesquelles comprennent notamment les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d'auto assurance. À l’exception du recours en justice, ces moyens ne peuvent viser que des sommes représentant des charges communes (incluant les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d'auto assurance). Il peut également s’agir de cotisations spéciales.

• Remboursement des charges communes au syndicat lors de la vente

  Selon la loi, l’acheteur est responsable des arrérages de charges communes, avec les intérêts, de son vendeur. Ainsi, lors d’une vente, le notaire demande au syndicat un état de charges communes dues par le vendeur. Les courtiers peuvent également faire ces vérifications de façon à avoir toute l’information requise pour permettre de bonnes négociations entre les parties

  S’il existe des arrérages, le notaire verra à rembourser directement le syndicat à même le prix de vente afin de protéger les droits de l’acheteur. Toutefois, si le syndicat ne répond pas dans les 15 jours de la demande, l’acheteur ne pourra pas être tenu des arrérages. Cette règle du Code civil du Québec favorise le recouvrement des charges par le syndicat (art. 1069 C.c.Q. ).

• Enregistrement d’une hypothèque légale contre la fraction

  Lorsqu’un copropriétaire fait défaut, pendant plus de 30 jours, d’acquitter ses charges communes (lesquelles incluent notamment les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d'auto assurance), le syndicat est en droit de publier au registre foncier un avis d’hypothèque légale contre la fraction du copropriétaire en défaut. Cette hypothèque, qui garantit le remboursement de ces charges, prend rang selon la date de publication (art. 2729 C.c.Q.).

• Recours hypothécaire

  Si le défaut persiste, le syndicat doit publier un recours hypothécaire dans les trois ans de la publication de l’hypothèque; à défaut, celle-ci s’éteint (art. 2800 C.c.Q. ).

• Avis d’intention de publier un avis d’hypothèque légale

  Comme la publication et la radiation d’une hypothèque légale contre une fraction de copropriété entraînent certains frais, il arrive souvent que le syndicat préfère aviser le copropriétaire en défaut de son intention de publier un avis d’hypothèque légale avant de le faire. Parfois, le seul fait d’envisager le remboursement de ces frais suffit à convaincre un retardataire de payer.

• Avis au créancier hypothécaire

  La déclaration de copropriété oblige parfois le syndicat à aviser le créancier hypothécaire en cas de défaut de paiement des charges communes. Les prêteurs hypothécaires tiennent à ce que leurs débiteurs paient leurs charges au fur et à mesure de leur échéance. Les actes hypothécaires prévoient d’ailleurs, dans la plupart des cas, l’obligation d’effectuer le paiement des charges communes. Il n’est donc pas rare qu’un créancier, constatant le défaut de son débiteur, fasse pression sur ce dernier pour qu’il acquitte ses charges communes.

• Recours judiciaire

  En plus des moyens mentionnés ci-dessus, le syndicat peut à tout moment décider d’intenter un recours judiciaire pour forcer un copropriétaire à lui payer ce qu’il doit (qu’il s’agisse de charges communes ou d’autres sommes dues par un copropriétaire à quelque titre que ce soit). Selon les montants des réclamations, la procédure sera présentée en Cour du Québec, Division des petites créances, à la Cour du Québec ou à la Cour supérieure. Dans le cas d’un recours présenté à la Division des petites créances, les parties ne sont pas représentées par avocat.