Location à court terme dans un immeuble résidentiel

Or avant de vous engager dans des démarches de location ou d’échange (house swap) de votre appartement en copropriété, il serait prudent de vous assurer qu’une telle pratique n’est pas interdite dans votre immeuble.

Les deux principales questions que vous devez vous poser sont les suivantes : est-ce que la location à court ou moyen terme de mon appartement peut être considérée comme une activité commerciale contraire à la destination résidentielle de l’immeuble ? Le règlement de l’immeuble prévoit-il une durée minimale pour la location ?

L’article 1053 C.c.Q. prévoit que la destination de l’immeuble est définie dans la première partie de la déclaration de copropriété, c.-à-d. dans l’ « acte constitutif ». C’est à cet endroit qu’est précisé si l’immeuble dans lequel se trouve votre appartement est à vocation résidentielle, commerciale, mixte ou industrielle, par exemple.

Dans le cas où le bail que vous avez consenti à votre locataire précise que l’appartement doit être occupé à des fins résidentielles et que ce locataire l’utilise réellement de cette façon, la location, peu importe le terme, ne devrait pas nécessairement être considérée comme une activité commerciale. Les tribunaux ont en effet conclu que ce sont les activités qui ont cours à l’intérieur même de l’appartement qui doivent être prises en considération, et non la durée des baux consentis par le propriétaire.

Quant à la durée minimale permise pour la location, vous devez vous référer au règlement de l’immeuble où se trouvent les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives (art. 1054 C.c.Q.). Il est toutefois possible que l’assemblée des copropriétaires ait modifié ce règlement. Il y a donc lieu d’en valider le contenu auprès des membres de votre conseil d’administration afin de vous assurer que vous respecterez les règles en vigueur dans votre copropriété au moment de la location.

La plupart des déclarations de copropriété rédigées après le 1^er janvier 1994 contiennent  également une section « Conditions relatives à la location de la fraction » et un chapitre « Dispositions spéciales concernant la location des fractions ». On ne saurait donc trop recommander de lire attentivement les articles contenus dans cette section et ce chapitre. Il y est effet couramment précisé que ces dispositions s’appliquent également aux autorisations d’occuper, contrairement au règlement de l’immeuble qui vise normalement les seuls cas de location.

Sur la base de ce qui précède, un juge de la Cour supérieure a récemment conclu que le fait qu’un copropriétaire permette l’occupation[1] de sa fraction par un inconnu pour une période inférieure à celle que prévoit le règlement de l’immeuble pour la location n’est pas interdit.

Bien que ce jugement puisse réjouir certains copropriétaires qui voudraient jouer sur les mots, il ne faut pas pour autant prendre ces conclusions au pied de la lettre. Une consultation auprès de votre conseiller juridique pourrait être de mise avant de vous lancer dans l’aventure de la location à court ou moyen terme de votre appartement détenu en copropriété.