Promoteur - Signature du contrat notarié

Qui choisit le notaire?
Si la vente ne peut avoir lieu à la date prévue, l’acheteur peut-il néanmoins occuper son futur appartement en copropriété?
Le certificat de localisation est-il à jour?
Que comporte la garantie légale?

 

Qui choisit le notaire?

La Loi sur le notariat prévoit qu’à défaut de convention contraire entre les parties, c’est l’acheteur qui choisit le notaire et qui assume les frais de la vente lorsque l’immeuble est payé comptant.

Il est d’usage que les contrats préliminaires signés avec des constructeurs ou des promoteurs prévoient que la vente soit plutôt confiée au notaire qui a été initialement choisi par le promoteur pour constituer la copropriété.

Chaque notaire, qu’il soit choisi par le vendeur ou par l’acheteur, est tenu d’agir de manière impartiale et d’assurer la protection des intérêts des deux parties. Il est soumis à des obligations déontologiques dont le respect est contrôlé par la Chambre des notaires du Québec.

Si la vente ne peut avoir lieu à la date prévue, l’acheteur peut-il néanmoins occuper son futur appartement en copropriété?

Il est fréquent qu’un plan de cadastre ne soit pas officiellement déposé au registre foncier au moment où la déclaration de copropriété devrait être publiée. Dans ces circonstances, il est impossible de créer la copropriété et de procéder à la signature des actes notariés de vente en faveur des acheteurs.

Toutefois, il peut être inévitable que l’acheteur occupe son appartement avant la signature de l’acte de vente chez le notaire. On doit alors envisager de signer au préalable une « convention de préoccupation ». Par cette convention, le vendeur permet à l’acheteur de prendre possession de l'appartement en copropriété; en retour, l’acheteur s’engage à assumer certains frais et à signer l’acte de vente le moment venu.

Cette situation n’est pas idéale pour le promoteur, qui ne peut toucher le produit de la vente, ni pour l’acheteur, qui est souvent forcé de verser des sommes directement au vendeur sans avoir de titre de propriété. Pour la protection de l’acheteur, il est préférable que les sommes versées soient inférieures ou égales au montant prévu au plan de garantie pour la protection des acomptes, le cas échéant.

Le certificat de localisation est-il à jour?

Sauf si le contrat préliminaire le prévoit autrement, le vendeur doit fournir à l’acheteur une copie du certificat de localisation qu’il possède (art. 1719 C.c.Q. ).

Généralement, le contrat préliminaire comporte une clause selon laquelle le vendeur doit fournir un certificat de localisation à jour au moment de la vente notariée. L’acheteur a en effet intérêt à obtenir un certificat de localisation à jour pour satisfaire les exigences de son prêteur hypothécaire.

Les pratiques en matière de certificat de localisation en copropriété sont très variées; elles portent tant sur la forme elle-même des différents certificats que sur les clauses dont ils sont l’objet dans les contrats préliminaires.

Certains certificats de localisation portent sur l’ensemble de l’immeuble et sur le terrain commun. Ces certificats situent le bâtiment sur le terrain et indiquent les aménagements extérieurs. En le consultant, on peut s’assurer que le bâtiment est conforme aux normes en vigueur et qu’aucune servitude n’en compromet l’utilisation.

D’autres certificats de localisation portent seulement sur les parties privatives (appartements ou maisons). Ils permettent de s’assurer que l’occupation du vendeur est conforme aux limites cadastrales établies pour sa partie privative. Il permet en outre de constater si le copropriétaire a fait des travaux qui ont pour effet de changer les limites physiques de l’appartement ou de la maison, contrairement à ce que le plan cadastral prévoit.

D’autres certificats de localisation constituent parfois un mélange des deux précédents.

La complexité de certains gros projets implique parfois qu’au moment où le certificat de localisation doit être préparé pour les premiers acheteurs, les aménagements extérieurs ne sont pas terminés. À la fin du projet, le certificat de localisation qui a été préparé aux fins des premières ventes n’est déjà plus à jour. Il est important que le contrat préliminaire établisse clairement l’obligation du vendeur à cet égard afin d’éviter tout malentendu.

Que comporte la garantie légale?

Peu importe que la vente d’un appartement en copropriété par un constructeur ou un promoteur soit couverte par un plan de garantie obligatoire ou conventionnelle, le Code civil prévoit une garantie légale.

En matière immobilière, le vendeur, qu’il soit promoteur ou autre, doit toujours, à moins d’une entente contraire dans la promesse d’achat, garantir à l’acheteur qu’il lui transmet un droit de propriété valide et sans vice de titre (art. 1716 C.c.Q. , art. 1723 à 1725 C.c.Q. ). Le vendeur est également tenu de garantir que l’immeuble vendu est de bonne qualité, c’est-à-dire exempt de vice caché, tel que ce concept est défini dans la loi (art. 1716 C.c.Q. , art. 1726 à 1728 C.c.Q. ) et par la jurisprudence.

De plus, la vente d’un appartement en copropriété (condo résidentiel) par un constructeur ou un promoteur comporte les garanties prévues au Code civil pour les contrats de construction (art. 1794 C.c.Q. ). La loi prévoit une garantie d’un an sur les malfaçons (art. 2120 C.c.Q. ) et de cinq ans pour la perte de l’ouvrage (art. 2118 C.c.Q. ).