Les conditions de jouissance des parties privatives et communes dans le règlement de l’immeuble

En quoi consiste la validité d’un règlement?
En vertu de quoi les copropriétaires sont-ils tenus de respecter les règlements?
A-t-on le droit de restreindre le droit de fumer sur le balcon ou sur la partie privative ou même dans l’appartement?
A-t-on le droit d’interdire les animaux?

 

 

En quoi consiste la validité d’un règlement?

Un règlement et ses modifications seront valides s’ils respectent la loi et s’il est justifié par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation (art. 1056 C.c.Q.). Il devra également être voté ou ratifié en assemblée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 1096 C.c.Q.).

Le règlement de l’immeuble définit les conditions d’utilisation des parties privatives et communes. Le règlement ne peut toutefois pas prévoir n’importe quelle limite aux droits des copropriétaires.

Pour être valide, toute restriction aux droits d’un copropriétaire doit être justifiée par la destination de l’immeuble (art. 1056 C.c.Q. ). De plus, elle ne doit pas porter atteinte aux droits et libertés fondamentales d’une personne.

Il s’agit là de questions de fait qui sont appréciées, dans chaque cas, par le tribunal.

Tant qu’une disposition n’a pas été invalidée par un tribunal, mieux vaut la considérer comme valide. Si un copropriétaire a des doutes quant à la validité d’une disposition de la déclaration de copropriété, il aurait avantage à consulter un conseiller juridique.

 

En vertu de quoi les copropriétaires sont-ils tenus de respecter les règlements?

Les copropriétaires sont tenus de respecter les règlements en vertu de la loi, laquelle prévoit que les copropriétaires peuvent utiliser leur partie privatives et les parties communes pour autant qu’ils respectent le règlement de l’immeuble (art. 1063 C.c.Q.).

Les copropriétaires sont tous tenus de respecter les dispositions de la déclaration de copropriété. Cela inclut les dispositions du règlement de l’immeuble et ses modifications où sont énoncées les conditions d’utilisation des parties privatives et communes.

Le syndicat est tenu de faire respecter les dispositions de la déclaration de copropriété et dispose de recours à cette fin.

Malgré cette obligation, un copropriétaire qui souhaiterait agir directement contre un autre copropriétaire qui ne respecte pas les règlements pourrait demander au tribunal d’accorder une injonction (art. 1080 C.c.Q. ).

Il pourrait également réclamer des dommages-intérêts pour les dommages que ce défaut lui cause personnellement.

Il est toujours possible pour les parties de recourir à la médiation pour tenter de régler un différend.

Plusieurs déclarations de copropriété prévoient également le recours à l’arbitrage.

 

A-t-on le droit de restreindre le droit de fumer sur le balcon ou sur la partie privative ou même dans l’appartement ?

Selon la tendance jurisprudentielle actuelle, il semble être possible de restreindre le droit des copropriétaires de fumer par règlement à la condition que cette restriction soit justifiée par la destination de l’immeuble et/ou qu’il s’agisse d’une pratique qui est de nature à causer des inconvénients anormaux de voisinage.

A-t-on le droit d’interdire les animaux ?

Un règlement interdisant la possession d’animaux dans un immeuble en copropriété divise devra être justifiée par la destination de l’immeuble en vertu de l’article 1056 du Code civil du Québec. Cette destination sera analysée en fonction des caractéristiques précises de l’immeuble, tels que son emplacement, sa construction et sa configuration. Il a par exemple été déterminé que le caractère haut de gamme et luxueux d’un immeuble ne justifie pas en soi l’interdiction d’animaux. Notons toutefois que la présence d’une clause interdisant la possession d’animaux à la déclaration de copropriété, et ce, dès sa publication, légitimera cette restriction. Ce type de clause pourrait cependant ne pas être applicable aux animaux qui assistent les personnes handicapées.