Les recours
Quels sont les recours du syndicat de copropriété en cas de contravention d’un copropriétaire à la déclaration de copropriété?
Quelles sont les options s’offrant au syndicat de copropriété en cas de défaut d’un copropriétaire de payer ses charges communes?
Comment le syndicat peut-il percevoir des copropriétaires les sommes qui ne constituent pas des charges communes?
Un syndicat peut-il résilier le bail d’un locataire de l’immeuble?
Est-ce que le syndicat de copropriété a l’intérêt suffisant pour intenter un recours pour vices à l’immeuble?
Quels sont les recours d’un copropriétaire en cas de contravention d’un autre copropriétaire à la déclaration de copropriété?
Est-ce qu’un copropriétaire a l’intérêt suffisant pour intenter un recours pour vices à l’immeuble?
Dans quels cas est-ce qu’un copropriétaire peut faire annuler une décision d’assemblée?
Que peut faire un copropriétaire quand les copropriétaires sont incapables de s’entendre?
Les recours du syndicat de copropriété
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Quels sont les recours du syndicat de copropriété en cas de contravention d’un copropriétaire à la déclaration de copropriété?
L’article 1080 du Code civil du Québec prévoit que le syndicat de copropriété pourra s’adresser au tribunal afin d’enjoindre un copropriétaire à se conformer à la déclaration de copropriété. Pour ce faire, le syndicat de copropriété devra présenter une demande d’injonction à la Cour supérieure.
Dans l’éventualité où le copropriétaire transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir et que le syndicat en subit un préjudice sérieux et irréparable, le tribunal pourra alors ordonner la vente de la fraction.
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Quelles sont les options s’offrant au syndicat de copropriété en cas de défaut d’un copropriétaire de payer ses charges communes?
Le syndicat de copropriété a l’obligation de percevoir les charges communes des copropriétaires.
En cas de défaut d’un copropriétaire d’acquitter sa contribution aux charges communes, le syndicat de copropriété pourra présenter une demande à la Cour du Québec – Division des petites créances, si les charges dues équivalent à un montant d’au plus 15 000$, à la Cour du Québec, si la réclamation est entre 15 000$ et 85 000$ (exclusivement), et à la Cour supérieure pour tout montant égal ou supérieur à 85 000$.
Par ailleurs, en vertu de l’article 2729 du Code civil du Québec, le syndicat de copropriété peut garantir sa créance envers le copropriétaire en défaut par une hypothèque légale. L’hypothèque pourra être inscrite par avis contre la fraction du copropriétaire si ce dernier est en défaut de paiement de plus de 30 jours, et indiquera le montant exigible au jour de l’inscription, en sus des charges et créances de l’année financière en cours et celles prévues pour les deux années qui suivent.
L’exercice des recours hypothécaires du syndicat permet, soit la prise de possession de la fraction à des fins d’administration, la prise en paiement, la vente par le créancier et la vente sous contrôle de justice.
Dans de rares cas, le syndicat pourra également requérir une ordonnance de sauvegarde afin d’obtenir sans délai le paiement des sommes dues.
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Comment le syndicat peut-il percevoir des copropriétaires les sommes qui ne constituent pas des charges communes?
Plusieurs déclarations de copropriété contiennent une clause pénale permettant au syndicat de copropriété d’imposer à un copropriétaire les pénalités qui y sont prévues en cas de contravention aux dispositions de la déclaration de copropriété. Il s’agit d’un outil qui incite les copropriétaires à se comporter conformément à la déclaration de copropriété et ainsi, diminue la nécessité pour le syndicat de s’adresser aux tribunaux par le moyen d’une injonction afin d’assurer le respect de ladite déclaration.
Certaines déclarations de copropriété prévoient également le recouvrement des honoraires extrajudiciaires, dont les frais d’avocats, engagés par le syndicat pour faire respecter la déclaration de copropriété. Ces dispositions sont valides, mais le tribunal pourra en réviser le montant.
Seules les charges communes peuvent être garanties par l’hypothèque légale du syndicat de copropriétaires. Les charges communes sont celles résultant de la copropriété ou de l’exploitation de l’immeuble, dans l’intérêt commun et qui sont utiles à la collectivité des copropriétaires. Pour percevoir toute autre somme, telles que les pénalités et les honoraires extrajudiciaires, le syndicat de copropriété devra s’adresser au tribunal compétent au moyen d’un recours personnel en recouvrement de créance.
Une fois que le syndicat aura obtenu un jugement condamnant un copropriétaire à payer des pénalités ou des honoraires extrajudiciaires, il pourra cependant grever la fraction du copropriétaire en défaut d’une hypothèque légale conformément à l’article 2730 C.c.Q.
Selon l’article 1079 du Code civil du Québec, le syndicat de copropriétaire peut résilier un bail d’un locataire lorsque l'inexécution d'une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l'immeuble. C’est le Tribunal administratif du logement qui sera compétent pour entendre une telle demande. Il devra déterminer si le syndicat a établi que le locataire a manqué à une obligation qui lui incombe et, le cas échéant, si son manquement a causé un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un occupant de l’immeuble. Même en ce cas, le Tribunal administratif du logement peut surseoir à la résiliation du bail en rendant une ordonnance de la dernière chance qui enjoint le locataire à s’exécuter dans un délai déterminé.
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Est-ce que le syndicat de copropriété a l’intérêt suffisant pour intenter un recours pour vices à l’immeuble?
En vertu de l’article 1077 du Code civil du Québec, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. Il doit donc assumer les dommages découlant de tels vices à l’immeuble et ce, sans égard à sa faute. Suivant l’article 1081 du Code civil du Québec, il peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction ou un vice du sol. Ainsi, si le syndicat est responsable de ces vices eu égard aux copropriétaires et aux tiers, il peut à son tour intenter un recours contre le promoteur, l’entrepreneur, le sous-traitant, l’architecte et l’ingénieur afin d’obtenir dédommagement ou réparation des vices affectant l’immeuble.
Lorsqu’il est question des parties privatives, les copropriétaires doivent autoriser le syndicat à agir en leur nom. Le syndicat agit alors dans l’intérêt commun et les copropriétaires n’ont pas à intenter chacun un recours afin de réclamer des dommages qui découlent de la même faute reprochée.
Les recours des copropriétaires
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Quels sont les recours d’un copropriétaire en cas de contravention d’un autre copropriétaire à la déclaration de copropriété?
L’article 1080 du Code civil du Québec autorise tout copropriétaire à agir pour faire respecter la déclaration de copropriété par un autre copropriétaire, si la contravention lui cause un préjudice sérieux et irréparable. Toutefois, comme c’est le syndicat de copropriété qui doit assurer le respect de la déclaration de copropriété, ce dernier pourrait avoir à indemniser un copropriétaire qui, en raison du refus ou de la négligence du syndicat d’exercer un recours, a dû engager des frais pour faire valoir ses droits.
Un copropriétaire qui achète une partie privative acquiert également une quote-part des parties communes. Il peut donc entreprendre un recours fondé sur la garantie de qualité tant pour les vices cachés qui touchent sa partie privative que sa quote-part indivise dans les parties communes.
En cas de pluralité de recours, par exemple si le syndicat de copropriété en intente un pour les mêmes vices, le tribunal devra s’assurer de ne pas procéder à une double indemnisation.
En vertu de l’article 1103 du Code civil du Québec, tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler ou dans certains cas de modifier une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours de l’assemblée. Pour être contestée, la « décision » doit avoir une véritable valeur décisionnelle et ne peut être qu’une simple consultation des copropriétaires.
Une décision ne sera pas partiale envers un copropriétaire du seul fait qu’une position opposée à la sienne a prévalu à l’assemblée des copropriétaires ou en présence de pôles d’influence lors d’une assemblée de copropriétaires. D’autre part, pour être considérée comme ayant été prise au mépris des droits ou dans l’intention de nuire à un copropriétaire, la décision devra être prise de mauvaise foi ou en vue de nuire au copropriétaire de manière excessive et déraisonnable.
Notons qu’il ne revient pas au tribunal de juger du bien-fondé ou de l’opportunité d’une décision prise par une assemblée des copropriétaires et que ce dernier sera réticent à substituer son opinion à celle de la volonté de ces derniers, qui ont eu l’occasion d’en débattre.
Il est pertinent de rappeler que le copropriétaire intentant un tel recours sans fondement pourra être condamné à verser au syndicat de copropriété des dommages et intérêts.
Un copropriétaire peut demander à un juge de trancher quand les copropriétaires ne sont pas capables de s’entendre. Cela peut être le cas, par exemple, si certains copropriétaires votent toujours contre les propositions et empêchent systématiquement que des décisions soient prises.
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