Courtier

Rôle du courtier

Que ce soit lors de l’achat, de la vente ou de la location d’une fraction d’un immeuble détenu en copropriété, l’agence ou le courtier immobilier joue un rôle clé puisqu’il est présent tout au long de la transaction.

 Sa conduite est rigoureusement encadrée par la Loi sur le courtage immobilier, et ses règlements (dont le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité).

Ainsi, la loi prévoit qu’un courtier représente la partie à laquelle il est lié par contrat de courtage (ex. : le vendeur) ou, en l’absence d’un tel contrat, la partie qui lui a demandé d’agir comme intermédiaire (ex. : l’acheteur). En ce sens, le courtier doit protéger et promouvoir les intérêts de la partie qu'il représente, mais il doit également s’assurer que toutes les parties à une transaction sont traitées équitablement. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction et sur l’objet même de celle-ci. Elle doit être remplie sans exagération, sans dissimulation ni fausse déclaration.

Par ailleurs, le courtier doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre courtier. Il doit toujours être en mesure d’en démontrer l'exactitude. Il est en outre tenu d’entreprendre les démarches qui lui permettront de découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement la partie qu'il représente, les autres parties ou l'objet même de la transaction et informer les parties de tels facteurs dont il aura connaissance. Le courtier doit enfin conseiller et informer les parties avec objectivité sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction.

 

Rôle du courtier en matière de copropriété

En matière de copropriété, ces obligations amènent le courtier à consulter la documentation pertinente et à porter une attention particulière à certains éléments factuels, entre autres :

  • la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble (répartition des frais communs entre les copropriétaires, les espaces exclusifs et les espaces à usage général, les modifications aux règlements déposées dans les registres du syndicat);
  • le montant des sommes accumulées dans le fonds de prévoyance;
  • le certificat de localisation (quelles sont les dimensions exactes de la partie privative et quels sont les éléments inclus?);
  • les cotisations spéciales (à quoi correspondent-elles?);
  • les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires (y est-il fait mention de travaux à entreprendre?);
  • les assurances (l’immeuble est-il assuré? Quel est le montant de la prime?).

Enfin, il importe de souligner que le courtier doit recommander de recourir aux services d’experts reconnus en matière de copropriété afin de procéder aux vérifications relatives à l’immeuble, entre autres, lorsque la protection des intérêts d'une des parties à une transaction l'exige.

 

Si l’immeuble est de´tenu en copropriété indivise, le courtier du vendeur doit s’assurer que le contrat de courtage prévoit, notamment : 

  • tout usage exclusif lié à la quote-part indivise objet de la vente;
  • la superficie de cette quote-part;
  • une mention suivant laquelle la superficie indiquée de la quote-part est « nette au certificat de localisation », c’est-à-dire calculé à partir de la face intérieure des murs de l’unité (correspond en gros à la superficie habitable), ou « brute », c’est-à-dire la superficie complète de la quote-part incluant l’épaisseur du mur extérieur. Le courtier doit s’assurer que les mêmes précisions apparaissent également dans la promesse d’achat.

 

Si l’immeuble est détenu en copropriété divise, le courtier doit s’assurer que le contrat de courtage prévoit, notamment :

  • la désignation cadastrale de la partie privative;
  • la quote-part des parties communes afférente à la partie privative et leur désignation cadastrale;
  • une mention suivant laquelle l’espace de stationnement ou de rangement est une partie privative ou une partie commune à usage restreint. En effet, lorsqu’un espace de stationnement ou de rangement est de nature privative, sa désignation cadastrale doit aussi apparaître au contrat de courtage puisqu’un tel espace est alors distinct de la partie privative.

 

Consulter les agences et courtiers immobiliers, titulaires de permis de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier

  

Professionnels encadrés par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec

L'Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a pour mission d'assurer la protection du public dans le domaine du courtage immobilier et du courtage en prêt garanti par hypothèque immobilière, par l'application des règles de déontologie et par l'inspection des activités des courtiers et des agences. Il veille, notamment, à ce que les opérations de courtage des courtiers et des agences s'accomplissent conformément à la loi.

Mesures de protection du public

L’OACIQ a prévu certaines mesures afin de protéger le public lorsqu’il fait appel aux services d’un courtier lors d’une transaction portant sur une copropriété :

    • L’OACIQ a conçu des formulaires obligatoires visant les transactions en copropriété.
    • Un programme de formation continue obligatoire (en vigueur depuis le 1er mai 2015) permet aux courtiers de maintenir à jour leurs connaissances, notamment en matière de copropriété.
    • Un service d’assistance permet de traiter toute plainte ou demande d’aide du public ayant trait aux agissements d’un courtier immobilier ou hypothécaire.
    • Tous les courtiers et agences doivent souscrire une assurance responsabilité professionnelle auprès du  Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec. Cette assurance offre une protection financière au public en cas de faute, d’erreur ou d’omission commises par un courtier ou une agence dans l’exercice de ses activités professionnelles.
    • Pour sa part, le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier indemnise les victimes de fraude, d’opération malhonnête ou de détournement de fonds dont est responsable un courtier ou une agence. Toute réclamation doit être déposée par l’entremise d’une demande d’assistance.

En somme, grâce au courtier, le public est assuré de ne pas perdre de temps, de faire un choix éclairé et d’être protégé en cas faute professionnelle.

 Pour plus d’information, consulter le site http://www.oaciq.com/fr ou communiquer avec le Centre Info OACIQ en écrivant à info@oaciq.com ou en composant le 450-462-9800 (ou, sans frais, le 1-800-440-7170).