Pourquoi prévoir une période de vérification diligente pour l'acheteur ? (deuxième partie)

Afin de se donner le plus de chances possibles de les éviter, l'acheteur a tout intérêt à profiter de la période de vérification diligente en faisant les vérifications de base. Si les résultats de ses démarches ne le satisfont pas, il pourra mettre fin à l'offre d'achat à l'intérieur de cette période et selon les conditions prévues à l'offre.

La première partie de notre survol concernant la « période de vérification diligente » a fait l’objet de l’infolettre du mois de mai.

Inspection

Si votre projet porte sur l'achat d'une maison, il est très fortement conseillé de recourir aux services d'un professionnel de l'inspection en bâtiment. Cette démarche peut toutefois être impossible à réaliser dans le cadre de l'achat d'un appartement en copropriété. Ce sera par exemple le cas pour les appartements faisant partie d'une grande tour. Néanmoins, dans tous les cas où l'inspection est possible, l'acheteur devrait y recourir. Pour plus d'information sur l'inspection en bâtiment, on peut consulter le http://www.inspectionpreachat.org/

Par ailleurs, le fonds de prévoyance et le carnet d'entretien doivent aussi retenir l'attention de tout acheteur prudent.

Fonds de prévoyance

La loi prévoit l'obligation pour le syndicat de constituer un fonds de prévoyance (voir l'article 1071 du Code civil du Québec). Ce fonds doit être constitué en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes.

Afin de connaître les sommes à être versées au fonds de prévoyance, le syndicat doit obtenir d'un expert une étude à cet effet. Cette étude doit porter sur les éléments communs de l'immeuble à être remplacés dans un avenir plus ou moins rapproché. Elle doit aussi contenir des recommandations sur les sommes qui doivent être versées annuellement au fonds de prévoyance afin d'en assurer la disponibilité lorsque viendra le moment de remplacer ces éléments. Cette étude et sa mise en œuvre permettent entre autres d'éviter le recours aux cotisations spéciales récurrentes.

L'acheteur devrait donc vérifier auprès du syndicat si une telle étude a été produite. Il importe également de s'assurer que le syndicat a donné suite aux recommandations contenues dans l'étude (ou s'il est prévu qu'il y donnera suite). En effet, il ne suffit pas de connaître la somme que contient le fonds. Cette somme pourrait être relativement modeste, mais néanmoins suffisante dans la mesure où des travaux importants ont déjà été effectués tels la réfection de la toiture et le remplacement des portes et fenêtres.

Carnet d'entretien

L'acheteur devrait également vérifier auprès du syndicat s'il dispose d'un carnet d'entretien. Ce carnet permet de connaître le moment où seront entrepris les travaux  d'entretien des éléments communs. Tout comme l'étude du fonds de prévoyance, il est important de savoir si le syndicat tient réellement compte du carnet d'entretien.

Procès-verbaux

Il est par ailleurs recommandé que l'acheteur consulte les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires des quatre ou cinq dernières années. Il pourra ainsi prendre connaissance des différentes décisions qui ont été prises au cours de cette période.

Il va sans dire que l'acheteur sera aussi bien avisé de vérifier les derniers états financiers du syndicat.

Charges communes

Il est de l'intérêt de l'acheteur de bien connaître en quoi consistent les charges communes reliées à l'appartement en copropriété qu'il désire acheter. Est-ce que des cotisations spéciales sont prévues ou à prévoir ?

Il est fréquent qu'une cotisation spéciale ait été votée par le syndicat à la date de l'offre d'achat, mais qu'elle ne soit payable qu'après la date de la vente. Dans ce cas, il importe de prévoir dans l'offre d'achat qui de l'acheteur ou du vendeur sera responsable de ce paiement.

Questionnaire

Le site lacopropirété.info fait état de diverses questions que l'acheteur peut adresser au syndicat avant de procéder à l'achat de son appartement en copropriété. Nous vous invitons à consulter la page Web http://www.lacopropriete.info/acheteur/section/37-des-questions-adressees-au-syndicat.html