Particulier - Promesse d’achat

De manière générale, en quoi consiste une promesse d’achat?
Le vendeur doit-il faire préparer un nouveau certificat de localisation?
La promesse d’achat d’un appartement en copropriété devrait-elle être conditionnelle à certaines vérifications?
Que devrait dénoncer le vendeur à son acheteur préalablement à la vente?

 

De manière générale, en quoi consiste une promesse d’achat?

La promesse d’achat est le contrat par lequel l’acheteur promet d’acheter et le vendeur promet de vendre, aux prix et aux conditions qui y sont déterminés. Il s’agit d’un contrat qui lie les parties. Ainsi, une fois qu’il est signé et que toutes les conditions se sont réalisées, le vendeur est obligé de vendre et l’acheteur d’acheter.

Les parties sont parfois assistées d’un courtier immobilier ou d’un conseiller juridique pour la préparation de ce document.

La promesse d’achat prévoit habituellement qu’un acompte sur le prix de vente sera versé. Pour protéger cet acompte, l’acheteur peut choisir de verser l’acompte auprès d’un courtier immobilier ou d’un notaire afin que l’argent soit déposé dans un compte en fidéicommis.

Rappelons toutefois que si le vendeur est un constructeur ou un promoteur, le montant de l’acompte qui lui est versé devra être entièrement protégé par l’un des moyens prévus par la loi (art. 1791.1 C.c.Q.).

Le vendeur doit-il faire préparer un nouveau certificat de localisation?

Il est très important que la promesse de vente aborde expressément cette question.

Le vendeur devrait en discuter avec son courtier ou son conseiller juridique le plus tôt possible. S’il n’est pas nécessaire qu’un nouveau certificat soit produit, la promesse d’achat devrait le mentionner clairement.

La promesse d’achat d’un appartement en copropriété (condo) devrait-elle être conditionnelle à certaines vérifications?

Il est normal que l’acheteur prévoie dans l’offre d’achat une période au cours de laquelle il procédera à certaines vérifications. Il pourra ainsi se familiariser avec l’immeuble, mieux comprendre le fonctionnement du syndicat et prendre connaissance de la déclaration de copropriété. En ce sens, la promesse d’achat pose généralement les conditions suivantes :

  • l’examen de la déclaration de copropriété et de ses modifications;
  • l’examen du certificat de localisation;
  • l’inspection du bâtiment lorsque cela est possible;
  • la vérification des procès-verbaux antérieurs de l’assemblée des copropriétaires;
  • l’examen des derniers états financiers du syndicat.

L’acheteur pourrait également prévoir des conditions visant l’obtention de certains renseignements auprès du syndicat, par exemple :

  • l’état du fonds de prévoyance;
  • l’existence ou non d’une étude relative au fonds de prévoyance;
  • l'existence ou non d'un fonds d'auto assurance et son état;
  • les suites qui seront ou non données par le syndicat aux recommandations formulées dans cette étude;
  • l’existence d’un carnet d’entretien et le respect des échéances qu’il contient;
  • l’état des charges communes.

Ainsi, le vendeur, s’il désire accélérer le processus de vente, pourra se préparer en regroupant des documents comme la déclaration de copropriété, les modifications qui y ont été apportées, les états financiers, les procès-verbaux, etc.

La promesse d’achat d’un immeuble peut aussi prévoir une condition relative à l’obtention par l’acheteur d’un prêt hypothécaire lui permettant de faire la transaction.

Que devrait dénoncer le vendeur à son acheteur préalablement à la vente?

Lors de la vente de son appartement en copropriété, le vendeur ne peut dissimuler quoi que ce soit à l’acheteur dans le but de « faciliter » sa vente ou d’obtenir un meilleur prix. Pensons par exemple aux cotisations spéciales visant des travaux importants à venir. L’acheteur devrait faire ses propres vérifications à ce sujet, mais le vendeur devrait toujours informer l’acheteur des faits pertinents dont il a connaissance.

En cas de doute, il peut consulter son conseiller juridique.