Promoteur - Promesse d’achat

Qu'est-ce qu'un contrat préliminaire?
La promesse d’achat doit-elle prévoir une clause permettant à l’acheteur de renoncer à l’achat?

L’acheteur doit-il payer une pénalité s’il renonce à acheter?
La promesse d’achat doit-elle être accompagnée d’une note d’information?
Et qu’en est-il du budget prévisionnel?
Le promoteur a-t-il joint la déclaration de copropriété à la note d’information?
Le plan de garantie couvre-t-il les acomptes versés à l’entrepreneur?

 

Qu'est-ce qu'un contrat préliminaire?

L’une des premières étapes menant à l’achat de votre propriété est la signature d’une promesse d’achat (ou « contrat préliminaire »). L’acheteur s’y engage à acheter et le vendeur à vendre, au prix et selon les conditions qui y sont prévus. Ce contrat préliminaire lie les parties et les oblige à signer, ultérieurement, le contrat de vente notarié.

Ce contrat préliminaire doit notamment indiquer :

  • les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur;
  • les ouvrages à réaliser;
  • le prix de vente (et mentionner, si le prix est révisable, les modalités de la révision);
  • la date de délivrance et les droits réels qui grèvent l'immeuble;
  • les informations utiles relatives aux caractéristiques de l'immeuble.

(art. 1786 C.c.Q. )

La promesse d’achat doit-elle prévoir une clause permettant à l’acheteur de renoncer à l’achat?

Un contrat préliminaire écrit est obligatoire lorsqu’un appartement en copropriété (condo) est vendu par le constructeur ou le promoteur et que l’acheteur entend lui-même habiter l’appartement (art. 1785 C.c.Q. ). Il est alors obligatoire de prévoir une clause permettant à l’acheteur de renoncer à l’achat dans les 10 jours de la signature de la promesse. C’est ce qu’on appelle la « faculté de dédit ».

L’acheteur doit-il payer une pénalité s’il renonce à acheter?

Une pénalité est habituellement prévue dans la clause permettant à l’acheteur de renoncer à donner suite à la promesse. Dans tous les cas, elle ne doit pas excéder 0,5 % du prix de vente convenu.

La promesse d’achat doit-elle être accompagnée d’une note d’information?

Lorsque l’immeuble compte au moins 10 unités d’habitation, le constructeur ou le promoteur vendeur doit s’assurer de fournir à l’acheteur une note contenant les informations suivantes :

  • Les noms des architectes, des ingénieurs, des constructeurs et des promoteurs du projet;
  • Le plan de l’ensemble du projet immobilier;
  • Le plan général de développement du projet;
  • Le sommaire d’un devis descriptif;
  • Le budget prévisionnel établi sur une base annuelle d’occupation complète de l’immeuble (à partir de la date de publication de la déclaration de copropriété (art. 1791 C.c.Q. );
  • La description des installations communes;
  • Les renseignements sur la gérance de l’immeuble;
  • L’état des baux consentis par le promoteur ou le constructeur sur les parties privatives ou communes de l’immeuble;
  • Une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété.

(art. 1787 C.c.Q. , art. 1788 C.c.Q. , art. 1789 C.c.Q. )

Et qu’en est-il du budget prévisionnel?

Peu importe la nature du projet, les conditions du marché forcent le promoteur à préparer un « budget prévisionnel » de la copropriété. En effet, le montant des charges communes qui devra être acquitté constitue une préoccupation importante pour tout acheteur.

Par contre, lorsque l’immeuble comporte au moins dix unités d’habitation et que l’acheteur entend habiter lui-même la maison ou l’appartement en copropriété, le promoteur est tenu par la loi de fournir un budget prévisionnel (art. 1788 C.c.Q. et art. 1791 C.c.Q. ).

Le budget doit être établi sur une base annuelle d’occupation complète de l’immeuble. Il doit tenir compte des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance.

On doit noter que les charges communes ne sont pas réparties entre les copropriétaires en fonction de la superficie des parties privatives, mais bien en proportion de la valeur relative de chaque fraction établie dans la déclaration de copropriété (art. 1064 C.c.Q. , art. 1041 C.c.Q. ).

Le promoteur a-t-il joint la déclaration de copropriété à la note d’information?

La déclaration de copropriété doit être jointe à la note d’information. Toutefois, lors de la mise en marché du projet, il est très rare que la déclaration de copropriété soit rédigée. C’est pourquoi la loi permet qu’on joigne à la note d’information une copie de la déclaration de copropriété, même à l’état d’ébauche, ou encore un résumé.

(art. 1788 C.c.Q. )

Le plan de garantie couvre-t-il les acomptes versés à l’entrepreneur?

Le « Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs » est obligatoire depuis 1999. Ce plan vous assure que l’entrepreneur assumera adéquatement l’ensemble des obligations qui lui incombe aux termes du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par contre, ce plan de garantie ne s’applique pas à tous les types de bâtiments résidentiels neufs achetés d’un promoteur. Il existe des plans de garantie non conventionnel pour les bâtiments non couverts par la garantie obligatoire.

  • Le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (obligatoire)

    Au Québec, un règlement prévoit que la vente de certains appartements en copropriété (condo résidentiel) est obligatoirement protégée par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

    Cette garantie s’applique uniquement aux maisons unifamiliales, jumelées ou en rangées, et aux appartements à la condition que l’immeuble ne comporte pas plus de quatre parties privatives superposées. Il doit s’agir d’un bâtiment entièrement neuf. Cette garantie ne s’applique donc pas aux immeubles existants convertis en appartement en copropriété (condo), même s’ils font l’objet de travaux majeurs.

    Le plan de garantie offre plusieurs protections à l’acheteur, notamment pour les acomptes versés et la construction des parties privatives et communes. Lorsque les acomptes sont protégés par le plan de garantie, les acheteurs hésiteront généralement moins à verser directement ces acomptes au promoteur et à lui verser des sommes plus importantes.

    Nous vous invitons à consulter le site de la Régie du bâtiment. Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs y est bien expliqué. Le lecteur y trouvera en outre de l’information portant notamment sur la garantie de remboursement de l’acompte et sur les conditions entourant certaines réclamations.

  • Les plans de garantie conventionnelle (non obligatoire)

    Si le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne s’applique pas à votre cas, le promoteur peut vous offrir une garantie conventionnelle non obligatoire. Le promoteur y est même tenu si le créancier hypothécaire qui finance le projet l’exige.

    Il faut souligner que le plan de garantie obligatoire ne s’applique pas aux immeubles qui comptent plus de quatre parties privatives superposées, ni aux immeubles recyclés ou convertis.

    Le contenu de la garantie conventionnelle non obligatoire peut différer d’un projet à l’autre. Il protège généralement les acomptes versés par les acheteurs, mais il faut s’en assurer.